世茂,“三好学生”何以陷入债务纠纷?

更新日期:2022年06月11日

       除了宏观环境收紧的共性外因,

并购失误和城市布局不当是世茂陷入流动性困境的内因文陈嘉瑶王博桂澜珊顾翎羽编辑王博2022年, 地产行业的流动性危机继续蔓延, “三好学生”世茂集团(0813.HK)也未能幸免。1月6日, 中诚信托称世茂集团旗下公司未能按时向自己支付3.02亿元到期债务, 构成实质性违约。此消息引发世茂集团股价连续两日下跌, 从5.24港元/股跌至4.70港元/股, 跌幅10%, 市值跌去近21亿港元。闽系房企的代表世茂集团成立于1989年, 旗下有两家上市公司, 世茂股份(600823.SH)和世茂服务(0873.HK), 前者主营商业地产开发和经营, 后者从事物业服务。据中指研究院数据, 世茂集团2021年全年销售额为2699亿元, 位列中国房企15强。在中国房地产业协会发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》中, 世茂集团位列第九。中诚信托是中国人民保险集团公司旗下的信托公司, 截至2020年末, 受托管理信托资产规模2077.29亿元。2020年8月监管层推出三道红线政策后(资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1), 是否撞线、撞线几条, 成了衡量房企的尺子。2021年年中, 世茂集团资产负债率68.0%、净负债率50.9%、现金短债比1.19, 是为数不多三线全绿的“三好学生”, 为何半年之后就陷入流动性困境??1月6日, 中诚信托向投资人发布临时公告称, 截至2021年12月25日, 世茂建设(世茂参股公司及世茂旗下项目公司(佛山德茂房地产3.02亿元到期的变现备付金(为世茂方应支付中诚信托的款项, 信托产品到期后用于违约, 触发全部剩余债务提前到期, 截至1月6日, 到期未偿还总金额为6.45亿元。
       世茂建设在1月7日的公告中证实,

在中诚信托2021年12月27日催告后, 3.02亿元债务已偿还1.47亿元, 尚余1.55亿元未偿还。另有4.9亿元债务应于3月偿还, 目前需偿还的总金额为6.45亿元。
       但世茂建设否认违约, 指出公司尚未有公开市场的债务违约, 中诚信托事件不会触发公开市场债务的加速清偿。世茂股份公告称, 将于1月17日兑付到期的本金为19亿元的公司债券。一位要求匿名的世茂集团人士认为, 3.02亿元变现备付金虽未按时存到监管账户, 但该笔款项面向投资人的兑付时间为2022年3月。目前纠纷双方为中诚信托和世茂方, 不涉及投资人, 所以并非实质性违约。该人士分析, 行业大环境不好, 各家公司都要提高资金效率, 这应是世茂方未按时将资金存入监管账户的原因。对于中诚信托主张加速到期的4.9亿元债务, 世茂建设在公告中仍表示该笔款项应于3月偿还。但一位信托行业从业者告诉《财经》记者, 资产端和资金端违约情形不是一一对应的。也就是说, 衡量世茂方是否违约, 要看其是否遵守与中诚信托的协议, 与投资人的产品到期日并无联系。正常情况下, 世茂方也不应该知道投资人的产品到期日。据这位从业者介绍, 信托合同一般会做如下约定:债务人到期未还款, 若不能与债权人协商一致, 剩余债务将加速到期, 以增强合同的约束力。《财经》中诚信托询问款项加速到期的详细依据, 截至发稿, 中诚信托未作回复。《财经》, 中诚信托正致力于追回自销产品的款项。除自销产品外, 中诚信托还帮世茂方发行了25亿元的信托产品,

由招商银行代销。世茂建设在公告中透露, 目前作为主要还款来源的项目仍在陆续销售, 持续归集资金以备还款。
       ?不管世茂是否实质违约, 与债权人闹出如此大的风波, 都说明世茂的流动性出现了很大问题。之所以如此, 除了房地产宏观环境收紧这个共性的外因, 也有世茂并购策略和地域布局失误的内因。2021年, 房地产市场下行, 开发商融资环境严峻, 住房按揭贷款紧缩, 购房者对楼市丧失信心。供给端和需求端都承受前所未有的压力, 房企的日子不好过。2021年11月的投资者会议上, 世茂集团董事会副主席许世坛透露, 目前金融机构对房企信心不足, 公司还有50亿元-60亿元的发债额度, 但就是发不出去。许世坛称, 公司2021年的销售目标是3300亿元, 这要求9-12月的销售额在300亿元/月, 但目前这几个月销售水平仅为200亿元/月, 预计全年总销售额为2900亿元。据中指研究院数据, 世茂集团2021年全年销售额为2699亿元, 目标完成率为82%。多位业内人士认为, 宏观环境艰难之外, 世茂集团2018年以来在收并购市场大展拳脚, 但其收购的一些资产包情况复杂, 变现困难, 是导致其陷入困局的一个重要原因。2018年和2019年重点房企收并购交易金额排行榜。图片

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